中介看房者雖有 成交率暫低
回顧2011年，很多業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，義烏樓市幾乎呈現(xiàn)了倒“V”字形變化曲線。去年上半年，住宅市場(chǎng)延續(xù)了2010年的行情，投資者仍然存在，成交率還算可觀。然而，此后在高地價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)遇冷等原因影響下，樓市掉頭向下，到了去年第四季度，特別是去年11月份，市場(chǎng)成交幾乎可用清淡來(lái)形容。
很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人抱著忐忑的心態(tài)回家過(guò)年，龍年上班之后，一些人并未到崗。所以，近期一些房產(chǎn)中介公司忙著招人。
“我們正在招聘新的業(yè)務(wù)人員，已上班的老員工也在積極調(diào)整自己的心態(tài)?！弊蛱?，坐標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理方星這樣告訴記者。
春節(jié)過(guò)后，這家公司幾天前恢復(fù)營(yíng)業(yè)，從目前情況看，其成交率并不高。方星稱，這也是預(yù)料之中的事情，一方面節(jié)后一些商戶忙著開業(yè)事宜，另一方面目前的樓市行情也讓多數(shù)需求的心態(tài)處于觀望期。
不過(guò)，觀望歸觀望，前去看房的人仍然存在?！皫Э戳窟€不錯(cuò)。”方星說(shuō)。在義烏信義房產(chǎn)，總經(jīng)理吳國(guó)偉也稱，自從公司正月十二正式恢復(fù)營(yíng)業(yè)以來(lái)，他們已帶了10多組客戶去看房。
據(jù)這些中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，目前跑去看房的人，多數(shù)是剛性需求，其中以想買婚房、學(xué)區(qū)房以及改善性房源的人居多。
業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，投資客的遠(yuǎn)去，讓包括中介、開發(fā)商、代理商在內(nèi)的銷售主體，把龍年提振營(yíng)業(yè)額寄托于剛性需求的釋放。
就連中國(guó)科學(xué)院專家陳錫康也說(shuō)：“在持幣觀望氣氛較濃的前提下，購(gòu)房者將以剛性需求為主?！比欢?，問(wèn)題是，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何才能讓剛性需求者邁出觀望心態(tài)，真正下訂單買房子。
“開業(yè)之后，我發(fā)現(xiàn)前來(lái)賣房的人比之前有所增加，這意味著市場(chǎng)上會(huì)有更多性價(jià)比較高的房源，這將成為吸引剛性需求者的一個(gè)因素。”方星分析。
“經(jīng)歷了去年的房?jī)r(jià)調(diào)整，目前還是有一部分人想‘抄底’，他們買房既為自住，也想保值增值?！眳菄?guó)偉說(shuō)。
剛需價(jià)格、交通、區(qū)位都得考慮
然而，記者了解到，在許多剛需眼中，除了房屋價(jià)格，交通、區(qū)位等也是左右其心態(tài)的因素之一。
“房屋結(jié)構(gòu)差點(diǎn)沒(méi)多大關(guān)系，關(guān)鍵是價(jià)格我能承受，位置也別太偏?！弊蛱?，在義烏工作的白領(lǐng)小馬這樣告訴記者。
小馬大學(xué)畢業(yè)后，進(jìn)入義烏一家國(guó)有企業(yè)工作。幾年下來(lái)，他攢下了大約三十萬(wàn)元錢。他想著再向親戚朋友湊點(diǎn)，在義烏買房結(jié)婚。不過(guò)，去年至今，他一直在看房，卻始終沒(méi)有下手。
“我的心理價(jià)位是100萬(wàn)元以內(nèi)，房子不要太大，100平方米以內(nèi)，可是義烏城區(qū)這樣的房源太少了。”小馬說(shuō)。
小馬也曾想過(guò)去金東區(qū)、東陽(yáng)等地買房，但東陽(yáng)離義烏較近的幾個(gè)小區(qū)近年來(lái)價(jià)格也呈現(xiàn)了接軌義烏城區(qū)的態(tài)勢(shì)，價(jià)位仍偏高，而金東區(qū)雖有低價(jià)房源，但位置上離義烏畢竟有些遠(yuǎn)。
思考再三后，小馬決定今年再到中介處多走走看看，興許可以找到位置和價(jià)格都相對(duì)合適的房子。而一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，像小馬這樣的剛性需求者目前市場(chǎng)上還有不少。
在他們看來(lái)，只有出現(xiàn)更多性價(jià)比較高的房源，讓這些剛性需求者選擇的余地更大，市場(chǎng)才能真正出現(xiàn)回暖跡象。
信貸首套房貸未回基準(zhǔn)利率
“另外一個(gè)我們必須去考慮的問(wèn)題是信貸，如果首付比例較高，利息太貴，我們買房后壓力肯定很大。”小馬說(shuō)。
近期，有媒體報(bào)道稱，在北京，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行、建設(shè)銀行的首套房貸款利率都已經(jīng)降回到基準(zhǔn)利率，廣東一些股份制銀行以及外資銀行的首套房貸利率甚至可以享受九折優(yōu)惠。小馬從網(wǎng)上關(guān)注到了這一消息，托記者了解一下義烏的情況。
昨天，記者從一些銀行了解到，目前，義烏的情況和一線城市不同，個(gè)人住房貸款額度仍然較緊，首套房房貸即使能辦，利率一般情況下也需要上浮，當(dāng)然這還得視貸款者的具體情況而定。
此前，深圳發(fā)展銀行義烏分行通過(guò)與房產(chǎn)中介深入合作，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)辦得較好。昨天，該行個(gè)貸主管黃國(guó)軍說(shuō)，目前，他們的信貸政策并未出現(xiàn)松動(dòng)，辦理首套房貸，首付需要40%，利率一般情況下需要在基準(zhǔn)利率之上提高20%；二套房房貸則首付需要60%，利率約為基準(zhǔn)利率的1.3倍。
“個(gè)人住房貸款仍然偏緊，目前為響應(yīng)相關(guān)政策，銀行在信貸政策上傾向于扶持小微企業(yè)，正推廣經(jīng)營(yíng)性貸款。”一位不愿意透露姓名的銀行業(yè)人士說(shuō)。
他還說(shuō)，目前由于政策導(dǎo)向和市場(chǎng)成交量不大等因素，銀行的個(gè)人住房貸款辦理的業(yè)務(wù)量也遠(yuǎn)不及去年上半年。
觀點(diǎn)積極、消極因素均存在看來(lái)，目前義烏樓市面臨的情況仍然較為復(fù)雜。單從提升成交率考慮，積極因素顯然存在：部分房源價(jià)格下跌正讓部分剛需躍躍欲試。而在政策上，記者獲悉，目前義烏“限購(gòu)令”暫處“空窗期”，政策是否延續(xù)尚無(wú)明確說(shuō)法，市民買房暫無(wú)套數(shù)限制。消極因素也有：個(gè)人住房貸款仍然偏緊，觀望氣氛仍然存在。
是否能打破僵局或許還得看看市場(chǎng)的整體預(yù)期?！?012和訊預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)白皮書》近期發(fā)布，其中，針對(duì)100名經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查顯示：高達(dá)69.9%的受訪者認(rèn)為，2011年國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度下降，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)；2012年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)；僅有1%的受訪者認(rèn)為，房?jī)r(jià)仍將維持上行趨勢(shì)。這種普遍預(yù)期或許會(huì)進(jìn)一步加重市場(chǎng)的觀望氣氛，延長(zhǎng)包括義烏在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇的周期。
另外，出于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力的擔(dān)憂，不少購(gòu)房者對(duì)今年房產(chǎn)消費(fèi)安全也有顧慮。第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富最新的一份針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告也顯示：2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品高達(dá)1172億元，上半年成為兌付高峰期，雖然房地產(chǎn)信托市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，但也不排除個(gè)別產(chǎn)品會(huì)在時(shí)點(diǎn)上出現(xiàn)兌付危機(jī)。
“可能還要再等一等，義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)些許可喜變化?！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士這樣預(yù)計(jì)。
